El objeto de controversia es si el demandado, que formaba parte de una sociedad, goza de legitimidad para continuar en un contrato de arrendamiento concertado como inquilino, en nombre de dicha sociedad, una vez disuelta.-
La cesión del arrendamiento provoca una modificación subjetiva del contrato, que sigue inmutable en su contenido, consistiendo en la subrogación potestativa de un tercero en la posición contractual del arrendatario y que ha de ser consentida por el arrendador (S.T.S. de 4-2-1993).
La introducción de terceros ajenos a la relación arrendaticia ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación, de manera que la disolución de la sociedad arrendataria y la explotación del inmueble por uno de sus socios, sin haber cumplido lo previsto en el artículo 23 de la ley de arrendamientos rústicos, supone una cesión inconsentida y da lugar a la resolución del contrato arrendaticio (S.A.P. de Cáceres, Sección 1ª, de 29-11-2019, número 674/2019, de 29-11-2019, El Derecho, Edj 2019/827118).
La discusión deberá centrarse en la cesión inconsentida, puesto que se trata de la desaparición de una persona jurídica, sociedad limitada, y la ocupación de su lugar por parte de quien era uno de sus socios. La jurisprudencia ha considerado tradicionalmente cesión inconsentida hechos como la entrega de un inmueble por parte de la sociedad arrendataria a uno de los socios (S.T.S. de 21-6-1955). en tal caso, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del inmueble. la personalidad de la entidad que actuaba como arrendatario se extinguió y quien “se introdujo” en el inmueble fue la persona física que había sido uno de los socios de la sociedad. puesto que no se acreditó que este hecho contara con el consentimiento de la propiedad, ciertamente se produce la introducción de persona distinta al arrendatario, sin que sea necesario precisar si lo que sobrevino fue una cesión, un traspaso o un subarriendo, como ha señalado asiduamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (S.T.S. de 19-11-1992, El Derecho, Edj 1992/11413, y S.A.P. de Cádiz, Sección 7ª, número 357/2004, de 9-12-2004, El Derecho, Edj 2004/291522).
En el presente caso se trataría de la desaparición de una persona jurídica, sociedad capitalista, y la ocupación de su lugar por parte de quien era socio de aquella, por lo que se ha producido una cesión inconsentida porque se extinguió la sociedad (S.A.P. de Asturias, Sección 1ª, número 640/1999, de 26-11-1999, El Derecho, Edj 1999/49723).
Por el socio ocupante de la finca se alega que la cesión era conocida por el arrendador. Pero, lo trascendente no es si era conocida o no la cesión, sino si se han cumplido los requisitos legales del artículo 23 de la L.A.R. (el cesionario no podrá entrar en la posesión de la finca sin previa notificación fehaciente del arrendatario al arrendador de la cesión. La omisión de tal requisito será causa de resolución del arrendamiento). Dicho precepto es categórico en cuanto que deja patente que para que la cesión sea válida y produzca plenos efectos jurídicos se necesita como requisito inexcusable la previa notificación fehaciente del arrendatario al arrendador, dicho requisito no consta probado que haya concurrido en el caso que nos ocupa, pues corresponde al arrendatario notificar fehacientemente al arrendador la cesión, y aunque es un socio de la sociedad disuelta la que continua explotando la finca, a la parte arrendadora no le es indiferente ni es irrelevante que la explotación se ceda a una persona distinta, y es causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida (S.A.P. de Cádiz, Sección 8ª, número 32/2001, de 24-1-2001, El Derecho, Edj 2001/4223).
Se ha de añadir que el artículo 24, f) de la Ley de Arrendamientos Rústicos ya prevé esta situación al señalar que el arrendamiento termina “en los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento en que se extinga la persona jurídica o la comunidad” (S.A.P. de La Rioja, Sección 1ª, número 308/2008, de 31-10-2008, El Derecho, Edj 2008/325013).-
La cuestión sobre el consentimiento del arrendador a la novación del arrendatario, al haber percibido la renta del cesionario, y por tanto que consintió que ocupara la posición jurídica de arrendatario, en aplicación de los artículos 1.203 y 1.205 del Código Civil, se ha de subrayar que este régimen general es expresamente excepcionado por la artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, como causa de resolución del contrato la cesión del arrendamiento sin previa “notificación fehaciente del arrendatario al arrendador”. y en el presente caso, no hay acreditación alguna de dicha notificación fehaciente y consentimiento del arrendador de igual manera (S.A.P. de Ávila, número 371/2000, de 25-10-2000, El Derecho, Edj 2000/64863).
