1º). COMPRAVENTA A CUERPO CIERTO.
Nos encontramos en el presente caso con la venta de una finca, totalmente identificada por sus datos registrales y catastrales, ambos coincidentes, tal como se deriva del propio contrato. En consecuencia, es necesario concluir que la finca vendida esta identificada perfectamente y que la misma es vendida como un cuerpo cierto, porque siempre que que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la Ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y que por tanto se vende y compra como cuerpo cierto, que es una presunción de valor absoluto (S.A.P. de Salamanca, Sección 1ª, número 755/2021, de 7-12-2021, El Derecho, Edj 2021/862598).
La venta a cuerpo cierto se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medida, y también cuando es especificada la dimensión total del inmueble, pero se pacta un precio total (SS.T.S. de 5-5-2008 y 29-5-2000), situación ambas que es la que acontece en éste caso, toda vez que el inmueble se vendió a tanto alzado, por un precio único que no se calculó en razón de la concreta superficie de la finca.
En efecto, en los contratos en que, no habiéndose indicado un precio singular por unidad de medida, se ha especificado la dimensión total del inmueble, la ley da prevalencia al primer factor, el de la falta de precio por unidad de medida, y presume o supone que aquella individualización, la relativa a la dimensión superficial, no ha tenido para las partes un valor esencial, lo que constituye una presunción de valor absoluto (SS.T.S. de 19-6-1984, 12-12-1994 y 27-2-1997)
En cuanto al significado de venta a “cuerpo cierto” comprende que lo que se vende es lo que hay y ha sido visto por la compradora, independientemente de lo que digan los papeles oficiales, compradores no puede tener más sentido que se adquiría una parcela claramente perfilada en su entidad exteriorizada sobre el terreno, «cuerpo cierto», o sea lo que se veía, estando bien definido a la vista por signos exteriores, lo que se vende y adquiere es todo lo que hay dentro de la la finca rústica perfilada por sus lindes (S.A.P. de Málaga, sección 4ª, número 691/2004, de 23-9-2004, El Derecho, Edj 2004/166554).
En la compraventa cuerpo cierto, la obligación principal de la vendedora es la entrega de lo vendido, conforme a los términos y condiciones del contrato (artículos 1.254, 1.258 y 1.469 del Código Civil), entregando la finca determinado por los linderos que ha tenido a la vista la compradora (S.A.P. de Sevilla, Sección 5ª, número 366/2011, de 12-9-2011, El derecho, Edj 2011/299128), y la compradora tiene la obligación de comprobar todas las circunstancias de la finca antes de firmar el contrato de compraventa, presumiéndose que la la compradora conoce lo que adquiere por haberlo visitado según es lo habitual en el tráfico usual y corriente (S.A.P. de Madrid, Sección 21ª, número 6/2013, de 26-2-2013, El Derecho, Edj 2013/33851).
la entrega de la finca es la obligación esencial de la vendedora, debiéndose entregar en la situación en que se encontraba a la fecha de la suscripción del contrato, por ello, cualquier otra exigencia de la compradora no estipulada en el contrato, ni es esencial, ni afecta a la validez del negocio, ni puede reclamársele, careciendo de trascendencia.
2º).- PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DEL NEGOCIO.
La facultad de resolución se ha de interpretar de forma restrictiva por el principio de conservación del contrato, que aconseja no accedr a la resolución contractual, y sí por el contrario al cumplimiento de lo convenido en el contrato, “pacta sunt servanda” (S.A.P. de Valencia, Sección 11ª, número 106/2011, de 2-3-2011, El Derecho, Edj 2011/151648).
La resolución contractual no es una consecuencia automática del incumplimiento, sino que debe ser instada, gozando de plena libertad los contratantes para optar entre el cumplimiento y la resolución (S.T.S. número 862/2008, de 3-10-2008, El Derecho, Edj 2008/173102).
Partiendo de el incumplimiento ha sido voluntario por una de las contratantes, la regla general es que el mero retraso no es suficiente para resolver el contrato. El retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. El retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora (artículo 1.100 del Código Civil), pero no necesariamente a la resolución, que tiene el carácter de un remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, claro está, siempre que el retraso no frustre en fin del contrato para la otra parte. En todo negocio debe presidir el presidir el principio de conservación del contrato, de tal modo que un retraso que no sea excesivo o no se haya determinado como esencial, carece de fuerza resolutoria del contrato (S.A.P. de Salamanca, Sección 1ª, número 61/2020, de 6-2-2020, El Derecho, Edj 2020/555930).
La opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de la compraventa corresponde a la parte perjudicada y que haya cumplido sus obligaciones por el incumplimiento del contrato por la contraparte, y puede ejercitarla ya en la vía judicial, ya fuera de ella, a reserva de que si la declaración de exigir el cumplimiento o la resolución se impugna por la otra parte, quede sometida al examen los tribunales, que declararán si es o no ajustada a derecho (S.T.S. de 21-5-1976, El Derecho, Edj 1976/2306).-
