EXTINCIÓN DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO HISTÓRICO. Segunda Parte.-
Si el arrendador no instó la extinción del contrato de arrendamiento histórico con anterioridad al 31 de Diciembre de 1.997, fecha señalada como final de las prórrogas legalmente establecidas para los arrendamientos rústicos históricos, ni al cumplir el arrendatario los 65 años de edad, por lo que encontrándose el arrendamiento incurso en causa de extinción, aunque no extinguido, se produce su tácita reconducción por anualidades (SSAP de Guipúzcoa, Sección 3ª, de 21-4-2005, y de Barcelona, Sección 4ª, de 21-1-2004, El Derecho, EDJ, 2005/128254 y 2004/4210), hasta el fallecimiento del arrendatario, fecha ésta en la que se extingue el arrendamiento, pues no es admisible que, encontrándose el contrato en tal situación de tácita reconducción, se produjese una nueva subrogación “mortis causa”, dada la filosofía que impregna las disposiciones de la LARH, que tiene por objeto poner fin, de forma ordenada y equitativa para las partes, a los contratos que regula, y no perpetuar la situación permitiendo nuevas subrogaciones (SAP de Asturias, Sección 7ª, de 7-4-2006, El Derecho, EDJ, 2006/77463).-
Si en el arrendamiento histórico se produjo ya una primera subrogación, por ejemplo, del abuelo a los padres de los actuales ocupantes de la finca, tras la entrada en vigor de la LARH no cabe una segunda subrogación, y fallecidos los arrendatarios originarios (abuelos y padres de los actuales ocupante), se extingue el arrendatario por ministerio de Ley (SSTS de 29-6-1995, 24-3-1997, y SSAP de Barcelona, Sección 4ª, de 14-3-2003 y 13-10-2005, El Derecho, EJ, 1997/1482, 2003/128436 y 2005/238891).-
INEXISTENCIA DE DERECHO DE INDEMNIZACIÓN POR DESALOJO DE LA FINCA.-
La indemnización contemplada en el artículo 4.1 y 2 de la LARH surge cuando estando vigente el arrendamiento histórico o en estado de tácita reconducción, el arrendatario es cultivador personal y es requerido por el arrendador para que desaloje la finca, requerimiento que debe producirse antes de que se extingan el contrato de arrendamiento, y que el desalojo se produzca antes de la extinción del contrato de arrendamiento rústico histórico, pero si los ocupantes de la finca rústica no son cultivadores personales, o el requerimiento no se produce antes de que fallezca el arrendatario, ese derecho no nace, ni llega, por tanto, a ingresar en el patrimonio de los herederos, por lo que no puede transmitirlo por herencia (SSAP de Asturias, Sección 7ª, de 7-4-2006, y de Murcia, Sección 4ª, de 24-11-2011, El Derecho, EDJ, 2006/77463 y 2011/290296).-
Constituye presupuesto ineludible para el nacimiento del derecho de los arrendatarios a percibir del arrendador la indemnización por abandono, a que esto se produzca antes de que se extinga el arrendamiento, o sea, antes del fallecimiento de los arrendatarios, y si tal desalojo no se produjo antes de sus óbitos, no procede indemnización por desalojo (SAP de Salamanca de 13-11-2000, El Derecho, EDJ, 2000/52968).-
Compilado por Nicolás Caracuel Moreno, abogado con despacho en Motril (Granada).-
EXTINCIÓN DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS HISTÓRICOS. Primera Parte.
Son aquellos que se concertaron os concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de Marzo de 1935, cuando el arrendatario sea cultivador personal, y Los anteriores al 1 de Agosto de 1942 (artículo 1 de la Ley 1/1.992, de 10 de Febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, en adelante LARH).-
El artículo 2 de la LARH dispone que los arrendamientos rústicos históricos en vigor quedan prorrogados hasta el 31 de Diciembre de 1.997. En esta situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 de la Ley 83/1.980, de 31 de Diciembre, de Arrendamiento Rústicos, en adelante LAR de 1.980.-
Por su parte, el artículo 3 de la LARH establece que, finalizada la prórroga establecida, el arrendamiento se tendrá por prorrogado como máximo, hasta que el arrendatario cumpla 65 años de edad. En tal situación de prórroga no se podrá hacer uso del derecho de subrogación previsto en el artículo 73 LAR de 1.980.-
Cuando el arrendatario cumple los 65 años de edad, a partir de ésta fecha el arrendamiento entra en situación de tácita reconducción del Código Civil y con prohibición de subrogación inter vivos y mortis causa, extinguiéndose el arrendamiento a la fecha del fallecimiento del arrendatarios, y sin posibilidad de subrogación de sus herederos, por cuanto la subrogación inter vivos y mortis causa están expresamente prohibidas en los artículos 2.1, in fine y 3 in fine la LARH.-
Si a la muerte del arrendatario sus herederos siguen cultivando la finca rústica, éstos no se convierten en arrendatarios, sino que son meros ocupantes sin títulos hábil, dado que el arrendamiento se extinguió al óbito del arrendatario, sin que procede la subrogación, sobre todo si los ocupantes no hicieron notificación alguna al propietario, ni tampoco hubo consentimiento a que operara la subrogación (requisito indispensable que impone el artículo 73.2 de la LAR de 1.980), por lo que en todo caso se trataría de una subrogación no consentida, y, por tanto, ilegal.-
Redacatado por Nicolás Caracuel Moreno, Abogados con despacho en Motril (Granada).-
DIVISIÓN DE COSA COMÚN Y FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA DE LOS ACREEDORES.
Cuando uno de los comuneros tiene gravado su cuota indivisa de dominio sobre bienes inmuebles mediante embargo, constituido a favor de un tercero, este como simple acreedor, ni está legitimado para autorizar o desautorizar el ejercicio de la acción de división de cosa común, ni tampoco tiene legitimación para oponerse, dado que el ejercicio de la acción queda circunscrita a los comuneros. no obstante, el acreedor puede intervenir en el proceso de división como “facultad de inspección”, para comprobar que la división se hace de una manera correcta, sin que se produzca fraude, pero es una intervención potestativa, sin que participe en la división propiamente dicha, pudiendo manifestar sus opiniones pero sin llegar a la partición directa como si se tratara de un comunero más, pudiéndosele citar para que tenga conocimiento de la división, pero nunca como demandada (SAP de Navarra, Sección 2ª, de 15-5-2012, y STS de 28-1-2011, El Derecho, EDJ 2012/295090 y 2011/5186).-
En el procedimiento judicial de división de la cosa común, la legitimación pasiva la ostentan únicamente los copropietarios, debiéndose demandar a todos los comuneros (STS de 17-12-1999, Aranzadi, RJ 1999\9746), pero los acreedores carecen de legitimación pasiva, al no tener la condición de copropietario en la finca litigiosa, y por lo tanto nada tienen que decir, ni nada se le tiene que solicitar respecto del ejercicio de la acción de división de cosa común, que debe quedar circunscrita a los copropietarios (artículos 402 del código civil), que forman parte de la comunidad indivisa. la legitimación pasiva no corresponde a los acreedores, y sí únicamente y exclusivamente a los comuneros, pues como indica el artículo 405 del código civil, la división de una cosa común no puede perjudicar a tercero (403 del Código Civil), que conservará todos sus los derechos (SAP de Navarra, Sección 2ª, de 15-5-2012, El Derecho, EDJ 2012/295090).-
Conforme previene los artículos 404 del Código Civil, en relación con el 14.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el demandante podrá solicitar se cite al acreedor para que concurra en el procedimiento judicial sobre la división de la cosa común, pero sin la cualidad de demandado.-
Por tanto, el acreedor podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. De aquí no se deriva su legitimación pasiva, porque la división de una cosa común no puede perjudicar a tercero, el cual conservará sus derechos.-
Como consecuencia de la acción de división, el embargo de la cuota de dominio, será sustituido por el embargo de los bienes concretos e individualizados que se le adjudiquen.-
Compilado por Nicolás Caracuel Moreno, abogado con despacho en Motril (Granada).-
REVOCACIÓN DEL CONTRATO ENTRE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y ADMINISTRADOR.
La relación contractual existente entre la comunidad de propietarios y el administrador de fincas, tiene la naturaleza de contrato de arrendamiento de servicios o de mandato retribuido (STS de 3-32-19983, El Derecho, EDJ 1998/1123), que está basada en la confianza, en la que se busca un asesoramiento y asistencia técnica para resolver asuntos relativos a la gestión y administración de la Comunidad de vecinos. El profesional contratado debe prestar de forma óptima el servicio contratado, al suponerse la adecuada preparación procesional y el cumplimiento correcto.-
Conforme al artículo 13.7 de la Ley de Propiedad horizontal, salvo los estatutos de la comunidad de propietarios disponga lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año, pudiendo los designados ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.-
La mandante, comunidad de propietarios, puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución de los documentos en que consiste el mandato (STS de 13-12-2003, El Derecho, EDJ 2003/174012). La revocación es uno de los medios a extinguir el mandato, y aunque se haya establecido un plazo de duración, y subsidiariamente el de un año que estable la LPH, la facultad de revocación subsiste, debiéndose indemnizar al administrador de fincas, por el plazo que faltare por cumplir, salvo que la pérdida de confianza sea motivada porque mediase justa causa dimanante del incumplimiento por parte del administrador de fincas.-
Para poder eximir a la mandante, comunidad de propietarios, de la indemnización por revocación anticipada del mandato, debe demostrar la causa que justificara por parte administrador de fincas, su incumplimiento contractual en el conjunto de labores que le corresponden, pues en otro caso surge la obligación de indemnizar en función del precio pactado y del tiempo invertido (SAP de Valencia de 26-7-2002, El Derecho, EDJ 2002/45717). En consecuencia, el administrador de fincas tiene derecho a ser indemnizado cuando se le cesa anticipadamente, salvo que concurra justa causa que motive ese cese (SAP de Alicante, Sección 5ª, de 17-2-2002, El Derecho, EDJ 2002/46048).-
Pero, si la remoción lo ha sido por incumplimiento de las obligaciones por el administrador de fincas carece éste de derecho a indemnización, pues además de perderse esa relación de confianza inherente al vínculo contractual, el mandatario no cumple con las instrucciones de la mandante, comunidad de propietarios, vulnera los artículos 1.719 del Código Civil y 20 de LPH (SAP de Málaga, Sección 5ª, de 12-7-2005).-
¿DEBE RESPÒNDER LA COMPRADORA DE LAS DEUDAS DE LA ANTERIOR PROPIETARIA CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
La actual titular registral responde de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios por la anterior propietaria, hasta el límite de las cuotas vencidas de la anualidad en la cual tuvo lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior (artículo 9.1,e) de la Ley de Propeidad Horizontal.-
La vigente titular registral responde a la Comunidad de Propietarios por las cuotas adeudadas, aunque se hubieran generado antes de la adquisición del inmueble por su parte, tratándose de una responsabilidad por deuda ajena y con carácter solidario con la anterior propietaria, por lo que la propietaria y la actual titular registral, vienen obligadas, solidariamente, a pagar las cuotas adeudas a la Comunidad de Propietarios (SAP de Cádiz, de Sección 8ª, de 28-3-2008, El Derecho, EDJ 2008/120311).-
Compilado por Nicolás Caracuel Moreno, Abogado con despacho en Motril (Granada).-
NULIDAD DE COMPRAVENTA PÒR FALTA DE OBJETO O IMPOSIBILIDAD LEGAL DE CUMPLIMIENTO, artículos 6.3, 1.184, 1.271, 1.272 del Código Civil.
Mediante contrato privado de compraventa que es perfeccionado por el concurso de voluntades, objeto y precio, pero no consumado por falta de tradición del inmueble al comprador, no se transmite el domino a éste, pues para que tal transmisión dominical se produzca, de acuerdo con la «teoría del título y el modo» el contrato de compraventa (título) ha de ir seguido de la entrega o tradición (modo), o sea, la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato, si no es seguida de tradición, y en tanto eso no se produzca, entre las partes no hay mas que una relación obligaciones, de la que obviamente surgen obligaciones y derechos en orden a la entrega de la cosa, pero que no afectan al dominio; por ello quien vende una cosa sigue siendo dueño de ella hasta que la entrega al comprador, y este no adquiere el dominio sobre la cosa hasta que la recibe.-
Cuando el objeto de compraventa es una futura parcela integrante de una finca matriz, que a su vez forma parte de una unidad de ejecución urbanística, el citado contrato privado de compraventa cabe apreciarlo nulo por ilicitud o imposibilidad jurídica del objeto, dado que la normativa aplicable no permite la segregación de la parcela, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico. en cualquier caso, concurre la infracción de la normativa urbanística que produce la nulidad contractual, al prohibirse la segregación si previamente no se ha obtenido la correspondiente licencia municipal. nos encontramos pues, ante una norma prohibitiva, cuyo efecto inmediato, en el caso de contravención, implica la nulidad de pleno derecho del contrato privado (SAP de Alicante, Sección 7ª, de 17-11-2003, El Derecho, EDJ, 2003/250606).-
Concurre una causa legal impeditiva del cumplimiento de la compraventa, pues para llevar a cabo la venta es necesario proceder previamente a la segregación del solar y el ayuntamiento deniega la licencia de segregación, por lo que se trata de una transmisión de una cosa no susceptible de tráfico jurídico (sts de 24-7-2000, El Derecho, EDJ, 2000/2411).-
Lo cierto es que el objeto vendido no puede separarse del resto de la finca de la que forma parte, por lo que ni puede entregarse al comprador, ni puede otorgársele la escritura pública de dominio, que deviene de imposible ejecución, porque la falta de licencia de segregación, impide al vendedor entregar la porción de la finca vendida con plena separación e independencia jurídica, al no poder otorgarse escritura pública de compraventa, ni poder inscribirse la transmisión en el registro de la propiedad; lo anterior conduce a la desestimación de la pretensión del actor de que se condene a los demandados al otorgamiento de la correspondiente escritura pública, porque mientras no haya licencia de segregación, no puede autorizarse (sts de 12-3-2009, el derecho, edj, 2009/25491).-
NATURALEZA DEL CONTRATO CON GESTORÍA Y RESPONSABILIDAD
Nos hallamos ante un contrato de mandato remunerado y no de arrendamiento de servicios, por cuanto en la figura jurídica del arrendamiento de servicios, existe una relación de dependencia, mientras que en el mandato se da una autonomía de gestión, de ausencia de dependencia en la realización de la actividad o servicio (SSTS de 6-10-1989 y 27-11-1992, edj, 1989/8798 y 1992/11753).-
Debe concluirse que la actividad concertada fue de intermediación; esto es, lo que se pactó fue un mandato y no un arrendamiento de servicios, por cuando concurre la ajenidad y al carácter inequívocamente jurídico del negocio gestor, al que se une el obrar por cuenta ajena, por lo que la relación contractual será de mandato remunerado, también, por cuanto en concurre el criterio básico del mando, la sustituibilidad, o sea, que sólo puedan ser objeto posible del mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, los que el mandante realizaría normalmente por sí mismo y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, mientras que en el arrendamiento de servicios normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otra, quien precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar (sap de pontevedra, sesión 1ª, de 9-9-2009, edj, 2009/8233176).-
Cuando la gestoría liquida el impuesto o título sin ajustarse a las indicaciones del cliente – mandante, contraviniendo las expresas instrucciones, el gestor incumple el mandato, su su obligación de arreglarse a las instrucciones del mandante y no traspasar los límites del mandato.-
El gestor también responde por la omisión de la diligencia debida en la prestación de los servicios profesionales, atendidas las reglas técnicas de su especialidad comúnmente admitidas y las particulares circunstancias del caso, y teniendo en cuenta que una vez acreditado el nexo causal entre la conducta del gestor y la realidad del daño, emergerá la responsabilidad de aquél y su obligación de repararlo.-
Doctrina aplicable al caso en que la pérdida de oportunidades se produce en un proceso administrativo, quedando en la incertidumbre el resultado que se habría producido de actuar en plazo, si la administración, o incluso posteriormente los tribunales de lo contencioso administrativo podrían haber variado la base imponible.-
Editado por Nicolás Caracuel Moreno, Abogado con despacho en Motril (Granada).-
LA DACIÓN EN PAGO EN EL CONCURSO DE ACREEDORES
En la propuesra del convenio, la concursada puede ofrecer a los acreedores ordinarios, de forma alternativa al pago en efectivo y siempre voluntaria, la dación de pago de bienes y derechos para la extinción de sus créditos. Es válida si es expresamente aceptada por lo acreedores (Juzgado de lo Mercantil Número Siete de Madrid, Auto de 23-7-2008, número de Autos 209/2006); toda vez que lo que el artículo 100.3 de la Ley Concursal lo que prohibe es que la dación en pago suponga una liquidación global y anticipada de la concursada, siendo admisible una liquidación parcial (dación en pago) de bienes para hacer pago a los acreedores, en la forma en que el convenio establezca con los acreedores (SAP de Pontevedra, Sección 1ª, de 20-1-2010, número 30/2010, recurso 733/2009), SAP de Orense, Sección 1ª, de 14-1-2011, EDJ 2011/200518, y SAP de Asturias, Sección 5ª, de 13-3-2007, EDJ 2007/102875).-
La dación en pago propuesta debe ser siempre opcional para el acrredor ordianario concursal, y no debe suponer una liquidación encubierta de la sociedad (artículo 100.3 lc), de manera que cuando el valor de los biens que queda de titularidad de la concursada es muy superior a los bienes que han sido ofrecidos en pago, no se estaría produciendo la liquidación anticipada de la sociedad concursada.-
Quiere ello decir, que se hace dación en pago de bienes que no son necesarios para la continuidad de la actividad empresarial, y su dación en pago no impedirá, por lo tanto, obstener la liquidez necesaria para cumplir el plan de pagos.-
Editado por Nicolás Caracuel Moreno, abogado con despacho en Motril (Granada).-
¿SE PUEDE RECLAMAR UNA PENSIÓN ALIMENTICIA A LOS ABUELOS?
Los artículos 142 y siguientes del Código Civil, configuran el derecho – deber de prestarse alimentos entre parientes, y fijan qué personas están obligadas a prestar alimentos, así como el orden de prelación en su prestación, siendo posible exigir a los abuelos el abono de la pensión de alimentos, si el progenitor carece de recursos para prestarlos.-
Se debe acreditar que el progenitor obligado al pago de la pensión es insolvente, y que el progenitor que tiene a los menores a su cargo carece de ingresos suficientes para atender sus necesidades.-
Si concurren dichas circunstancias, el progenitor que tenga a los niños a su cuidado podrá reclamar a los abuelos la pensión de alimentos, que debe ser proporcional a las necesidades de quien los recibe (hijos menores), pero también al caudal o medios del que los da (abuelos).-
Redactado por Nicolás Caracuel Moreno, Abogado con despacho en Motril (Granada).-
LA HIPOTECA UNILATERAL COMO GARANTÍA PARA LOS ACREEDORES Y SU VENTAJA TRIBUTARIA.-
La hipoteca unilateral se constituye para garantizar el pago de una deuda preexistente. Es una especialidad de la hipoteca, y como tal se trata de un contrato de garantía accesorio a otra obligación que se constituye en dos actos notariales.-
Primero, el deudor acude al notario y ofrece unilateralmente al acreedor la constitución de la hipoteca en garantía de una deuda.-
La hipoteca unilateral puede inscribirse en dicho momento en el Registro de la Propiedad, y en principio, sin abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dado que la misma no está constituida plenamente como una hipoteca, al no haber sito firmada por el acreedor.-
Segundo, ante una situación de incumplimiento de la obligación subyacente garantizada con la hipoteca unilateral, puede el acreedor acudir al notario y aceptar la hipoteca, e inscribirla en el Registro de la Propiedad. En ese momento se ha constituido la hipoteca, y evidentemente, se ha devengado el pago del impuesto.-
Compilado por Nicolás Caracuel Moreno, Abogado con despacho en Motril (Granada).-