Nos encontramos ante una comunidad hereditaria donde son llamados a la herencia de varios herederos y legatarios, y en la que, forma parte del caudal hereditario, entre otros, un inmueble que produce rentas o frutos. Mientras no se relice la partición hereditaria, cada heredero sólo disfruta de una parte ideal de todos los bienes de la herencia, sin una posesión real individual que corresponde a todos, el caudal relicto se poseeo colectivamente por todos los herederos (S.T.S. de 16-9-2010 ).-
En situaciones de comunidad hereditaria mientras la herencia está indivisa resulta de aplicación las normas que rigen la comunidad de bienes (artículo 398 del Código Civil), que establece para la administración de los bienes comunes rige el principio de las mayorías, entendido como el acuerdo que esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses o mayor capital de la comunidad (S.T.S. de 6-6-2016, número 383/2016, El Derecho, Edj 2016/81972).-
Dentro del régimen de la copropiedad se ha de distinguir entre los actos de administración y los de disposición; bastando para la validez de los primeros con el acuerdo de la mayoría de los comuneros, mientras que para la validez de los segundos es necesario el acuerdo de todos los comuneros. El arrendamiento se califica como un acto de administración, dada la restricción que ello puede suponer respecto de los derechos dominicales (S.T.S. número 2513/2006, de 30-5-2006, El Derecho, Edj 2006/80806, y S.A.P. de Málaga, Sección 5ª, número 291/2013, de 31-5-2013, El Derecho, Edj 2013/201464), salvo los arrendamiento de larga duración, que exceden de los límites de la mera administración y se asimilan a los actos de disposición y gravamen (SS.T.S. de 30-3-1987 y de 7-3-1996, El Derecho, Edj 1987/2492 y 1996/1340).-
En éste último se encentan los contratos de arrendamiento por tiempo superior a seis años, porque en tales supuestos el arrendamiento se convierte ya en un régimen de enajenación parcial del dominio al constituir ya un derecho real a favor del arrendatario y ha de considerarse como acto de disposición al amparo de los artículo 397 y 399 del Código Civil, en cuyo caso ya no basta la voluntad de la mayoría de los copartícipes, sino que es exigida la concurrencia de voluntades de todos los comuneros, y caso de no concurrir, estaría viciado de nulidad radical (SS.A.P. de Jaén, Sección 2ª, número 227/2012, El Derecho, Edj 2012/2759874) y de Las Palmas, Sección 3ª, número 462/2016, El Derecho, Edj 2016/297542).-
El arrendamiento supone una alteración jurídica de la cosa que exige el consentimiento de los demás herederos (artículo 397 del Código Civil), tal puede producirse de una manera expresa o bien tácita (S.T.S. de 14-10-1998). El consentimiento expreso ha de ser claro y concreto, debiendo estar integrado por una declaración de voluntad terminante e inequívoca. El consentimiento tácito tiene lugar cuando el dominus sin hacer uso de la acción de nulidad que podía ejercitar, acepta en su provecho los actos ejecutados, sin su autorización por un condueño, poniendo de manifiesto su consentimiento concordante con el del tercero (S.A.P. de Jaén, Sección 1º, número 546/2015, de 3-12-2015, El Derecho, Edj 2015/276920).-
El consentimiento tácito debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos que lleven al convencimiento de haber existido existido autorización al arrendamiento, exigiéndose imprescindiblemente un conocimiento completo, cabal y exacto del contrato, sin el cual no es posible inferir el aquietamiento, por muy ostensible o dilatada en el tiempo que esta sea (S.A.P. de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, número 157/2008, de 7-4-2008, El Derecho, Edj 2008/95452). Debiéndose rechazar la tesis de que el silencio pueda tener trascendencia jurídica salvo en determinados casos en que se tenga obligación de contestar, y un conocimiento incompleoto no se puede equiparar a consentimiento (S.A.P. de Zamora, Sección 1ª, número 38/2007, de 22-2-2007, El Derecho, Edj 2007/104259).-
