Como mínimo un año antes al vencimiento del término contractual del arrendamiento rústico, el arrendador ha de notificar al arrendatario la denegación de prórroga (artículo 12.3 de la L.A.R.), ésta notificación no está sujeta a forma, pero sí es recepticia, en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, pero la finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad optativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida (SS.A.P. de Madrid, Secciones 11ª y 9ª bis, de 13-12-2007, 11-10-2007 y 28-9-2005, El Derecho, Edj 2005/268432). Que el arrendatario deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, no se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación. El arrendatario va contra la buena fe cuando no permite o impide la recepción de dicha comunicación (S.A.P. de Toledo, Sección 2ª, número 197/2010, de 17-9-2010, El Derecho, Edj 2010/212257).
El artículo 12.3 de la L.A.R. exige que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de recuperar la fincas arrendadas poniendo fin al arrendamiento, de forma fehaciente, pero sin determinar el modo por el cual ha de adquirirse esta cualidad. la concurrencia del requisito de la fehaciencia debe valorarse con relación a las circunstancias del caso para poder determinar si el arrendador ha comunicado, en tiempo y forma, al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato al término del plazo de vigencia de éste. la notificación fehaciente es aquella que es susceptible de acreditar la realización de la notificación, quien la recibe y la fecha en que se hace (S.A.P. de Burgos, número 409/2019, de 3-12-2019, El Derecho, Edj 2019/828338).-
El requerimiento “fehaciente” no es sinónimo de notarial, siendo válido la notificación mediante carta certificada con acuse de recibo y burofax como modos fehacientes para que el arrendador comunique al arrendatario su decisión sobre la denegación de prórroga (S.A.P. de Burgos, Sección 3ª, número 696/2000, de 13-12-2000, El derecho, Edj 2000/59603).-
La notificación ha de ser fehaciente, pero no está sujeto a ningún tipo de formalidad, tal notificación como acto recepticio que se exige que llegue a conocimiento del arrendatario, o bien que no haya podido realizarse tal notificación en virtud de una conducta optativa y contraria del arrendatario. es necesario la colaboración del arrendatario a quien se pretende realizar la notificación, hasta el punto de deber entenderse debidamente realizada ésta cuando por causas imputables a su destinatario dicha notificación no ha podido tener lugar (SS.A.P. de Madrid, Sección 9ª, números 124/2005 y 119/2.007, de 10-3-2005 y 2-3-2007, El Derecho, Edj 2005/43145 y 2007/86292).-
Ha de tenerse por notificada la denegación de prórroga cuando se utiliza alguno de los medios legalmente hábiles y eficaces para que su declaración de voluntad del arrendador, dentro de plazo, llegue al conocimiento del arrendatario, y, sin embargo, ello no puede producirse porque éste obstaculiza o impide que dicha comunicación llegue a su poder, por lo que ha den entenderse cumplido el requisito de la notificación fehaciente, debiendo considerarse recibida tal notificación, aun en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, cuando no estaba en la potestad del arrendador, y sí en la del arrendatario, el conseguir u obtener tal conocimiento, como sucede en un supuesto de voluntad de no prorrogar el arrendamiento en el que el arrendatario no recogía la notificación (S.A.P. de Vizcaya, Sección 5ª, número 16/2014, de 29-1-2014, El derecho, Edj 2014/102480).-
Cierto es que este requerimiento no fue recibido por el arrendatario, por encontrarse ausente, y dejado el pertinente aviso nunca fue retirado. también cierto es que el requerimiento no tiene virtualidad sin su recepción por el arrendatario, pero no es menos cierto que es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante (SS.A.P. de Vizcaya, Sección 5ª, de 15-5-2007 y de 18-5-2009, El Derecho, Edj 2007/228793 y 2009/70969).-
La notificación se intentó realizar mediante burofax certificado con acuse de recibo, en el domicilio designado por el arrendatario en el contrato, sin que éste hubiese comunicado al arrendador su cambio de residencia. no es exigible al arrendador que se entregue a actividades extraordinarias de investigación del paradero del arrendatario. basta que el arrendador acredite que envió la comunicación en el domicilio que figure en el contrato de arrendamiento, a no ser que se hubiera notificado el cambio de domicilio, bastando que la notificación sea correctamente intentada, y es suficiente que se haga en el domicilio pactado, por lo que el arrendador cumple con lo ordenado en el artículo 12.3 de la L.A.R. al arrendatario incumbe el cumplimiento fiel de sus obligaciones incluida la de notificar cualquier eventual cambio de domicilio. en suma, el precepto mencionado no requiere que sea recepticia, sino que el arrendador haya desplegado suficiente actividad diligente en orden a llevar a cabo tal obligación de notificación, conforme a las reglas de la buena fe, asegurándose el domicilio del deudor, bastando con dirigir a la dirección que constaba en el contrato, siendo responsabilidad del arrendatario comunicar cualquier cambio de domicilio, so pena de serle imputado los efectos derivados de que no llegue a su conocimiento el contenido de la notificación, como sucede en el presente caso, al resultar desconocido en la dirección facilitada (S.a.P. de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, números 27/2011, de 28-2-2011, El Derecho, Edj 2011/105449).-
El comportamiento obstaculizador del arrendatario a la recepción del requerimiento denegatorio de la prórroga sólo a él debe perjudicar, porque es un acto en fraude de ley conforme al artículo 6.4,2 del código civil, e implica un abuso de derecho del artículo 7 del mismo cuerpo legal (S.A.P. de Barcelona, Sección 13ª, de 27-4-1999, El Derecho, Edj 1999/16262).-
Por lo que constando en envío de un burofax certificado con acuse de recibo al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento designado por el arrendatario, y que no fue recibida por que el interesado al resultar desconocido, ha de entenderse que fue el arrendatario quién impidió la recepción de la notificación de denegación de prórroga del contrato, debiendo por lo tanto surtir plenos efectos el burofax remitido por el arrendador.-
