El artículo 480 del Código Civil preceptúa que “podrá el usufructuario aprovechar para sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo (…) extinguido, pues, por mandato del artículo 480 del Código Civil. Todo contrato de arrendamiento celebrado por un usufructuario se extingue, automáticamente, a la muerta del usufructuario (S.T.S. número 287/2008, de 8-5-2008, Aranzadi, RJ 2008\2964).-
Establece el artículo 399 del Código Civil la posibilidad de que todo condueño pueda enajenar, ceder o hipotecar la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan, pero ello debe ser interpretado en el sentido de que lo que puede realizar actos de disposición o arrendar un espacio delimitado de una finca rústica o la totalidad de la misma, porque mientras dure la indivisión las partes no tienen sobre la finca sino una cuota ideal, y por ello es imposible jurídicamente que se delimite un espacio concreto a efectos de que el mismo pueda ser arrendado, resultando de todo ello que de haberse así realizado el acto de arrendamiento no sólo sería nulo por falta de consentimiento de la mayoría de los copropietarios, como también por carecer de objeto el arrendamiento (S.A.P. de Palencia, número 245/1998, de 21-9-1998, Aranzadi, AC 1998\6524).-
El arrendamiento de una finca en copropiedad es un acto de administración que exige el acuerdo mayoritario de los partícipes de la comunidad, al amparo del artículo 398 del Código Civil (SS.T.S. de 25-9-1995 y 12-2-1999, Aranzadi, RJ 1995\6670 y 1999\655, y S.A.P. de Toledo, Sección 1ª, número 293/2017, de 28-12-2018, Aranzadi, JUR 2018\52650).-
Si excede de seis años y es inscribible en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento de cosa común inmueble puede considerarse como un acto de disposición, o como un acto de administración si es inferior a ese plazo, de manera que en el primer caso es necesario la unanimidad de los copropietarios para llevarlo a cabo (artículo 397 del Código Civil), mientras que en el segundo se precisa la mayoría de los miembros para su válida perfección (artículo 398 del Código Civil), en caso de no concurrir esa unanimidad o mayoría, el contrato es nulo al no haberse prestado el consentimiento necesario para ello (S.A.P. de León, Sección 1ª, número 118/2011, de 25-3-2011, Aranzadi, JUR 2011\177788).-
Por ello, el arriendo concertado por más de seis años excede de las facultades de mera administración, entendiéndose como un acto dispositivo, que necesita el concurso de todos los comuneros, según el artículo 397 del Código Civil (SS.T.S. de 30-3-1987 y 12-11-1987, Aranzadi, RJ 1987\1839 y 8375). Los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad se asimilan a los actos de disposición y necesitan el consentimiento unánime de todos los copropietarios (S.A.P. de Granada, Sección 4ª, número 655/2002, 28-10-2002, Aranzadi, AC 2002\1826).-
La nulidad del contrato del arrendamiento, viene determinada por la disposición contenida en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que establece que para poder dar fincas en arrendamiento sometido a esta ley se requiere la misma capacidad que para enajenar. El contrato es nulo y no produce efectos alguno, cuando el arrendador es usufructuario solo de una cuota indivisa del inmueble y no cuenta con el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, por lo que no tenía facultad para entregarla en arrendamiento, porque un condueño respecto de la cosa común puede realizar actos de administración ordinaria pero no puede realizar aquellos otros de naturaleza extraordinaria cual es un arrendamiento de larga duración con sus correspondientes prórrogas y además susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 2.5º de la ley hipotecaria), [S.A.P. de Lugo, Sección 2ª, número 255/2002, de 12-7-2002, Aranzadi, JUR 2002\233986].-
También procede la nulidad si el contrato de arrendamiento autoriza al arrendatario a alterar la cosa común, a realizar en el inmueble obras e instalaciones de importancia que alteren la estructura o la configuración material del inmueble, lo que constituye un acto de los que alude el artículo 397 del Código Civil, por consentir la alteración física de la cosa y ello requiere el consentimiento unánime de todos los condueños (S.A.P. de Toledo, Sección 1ª, número 293/2017, de 28-12-2018, Aranzadi, JUR 2018\52650).
