I.- Paralización de la actividad económica por el estado de alarma.
La inmensa mayoría de las actividades económicas desarrolladas en locales comerciales en España, hubieron de cerrar al público durante treinta días naturales, siguiendo las instrucciones del Real Decreto 463/2.020, de 14 de Marzo, por el que se Declara el Estado de Alarma para la Gestión de la Situación de Crisis Sanitaria Ocasionada por el COVID-19, después Ley 3343/2.020, que declara el estado de alarma. El Real Decreto Ley 11/2.020, de 31 de Marzo, por el que se Adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Scocial y Económico para Hacer Frente al COVID-19, después Ley 4471/2.020, regula las modificaciones en los contratos arrendamiento de vivienda habitual, estando el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica, pero nada se dice sobre los arrendamientos de locales de negocio.
II.- Impago de la renta como consecuencia de la paralización de la actividad.
El estado de alarma ha conllevado el cese de actividad económica y el cierre (al público) de los cales de negocio, lo cual podría calificarse como suceso imprevisible o inevitable, característicos de “caso fortuito o de fuerza mayor”, artículo 1.105 del Código Civil, situación en la que sería admisible la aplicación del principio jurídico “rebus sic stantibus”. Este permitiría la modificación de los contratos locativos en situaciones excepcionales, para restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes.-
Ahora bien, para ampararse en aquel principio jurídico ha de valorarse si la situación del estado de alarma ha frustrado la finalidad económica del contrato para el arrendatario, produciendo un desequilibrio en las prestaciones recíprocas.-
III.- Vigencia de la obligación de pago de la renta.
Los contratos de arrendamiento de local de negocio se han de cumplir conforme a lo pactado, es decir, el arrendatario tiene la obligación contractual de satisfacer la renta en los plazos convenidos, salvo que los tribunales acuerden que durante el período que la actividad comercial estuviere cerrada al público por mor del estado de alarma, no exista obligación de pagar la renta del local de negocio, o bien se reduzca su importe, porque resultaría injusto y conllevaría un desequilibrio en las contraprestaciones de la relación arrendataria que la paralización e la actividad económica solamente tuviera que soportarla el arrendatario del local de negocio.-
Es aconsejable que el arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo sobre la suspensión o reducción de la renta, y si el arrendador se negase, el arrendatario habrá de requerir fehacientemente al arrendador para que acepte tal suspensión o reducción de la renta por el cambio extraordinario de circunstancias sociales y económicas, para utilizarla como prueba en el supuesto que haya de acudir a los tribunales.-
IV.- Aplazamiento de la obligación de pago de la renta.
El 23 de Abril de 2.020 entró el vigor el Real Decreto Ley 15/2.020, de 21 de Abril, de Medidas Urgentes Complementarias para Apoyar la Economía y el Empleo. En particular, se prevé el aplazamiento del pago de la renta de los contratos de alquiler de local de negocio y los contratos de arrendamiento de industria, a así:
A).- Las medidas sólo se aplicarán cuando las partes no hayan llegado a otro acuerdo.
B).- No se suprime la obligación de pago de la renta, ni se suspenden los procesos judiciales sobre desahucio y reclamación de rentas.
C).- El arrendatario podrá solicitar al arrendador una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta, venciendo el plazo para solicitarla el 23 de Mayo de 2.020.
D).- En ausencia de acuerdo entre las partes, el aplazamiento en el pago de la renta se aplicará automáticamente a solicitud del arrendatario, siendo obligatorio para el arrendador.
E).- Se podrán aplazar la renta que se devengue durante el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si fuere necesario por la pérdida económica sufrida por el arrendatario. se podrán aplazar un máximo de cuatro meses de renta.
F).- El pago de la renta podrá aplazarse, sin devengo de intereses, al mes siguiente al que se solicite. La renta debida deberá pagarse en dos años, a contar desde que termine el estado de alarma o transcurridos el plazo de cuatro meses. Si al contrato le queda un plazo de vigencia inferior a dos años años, la renta aplazada debe pagarse antes que acabe el alquiler.
V.- Inoponibilidad del principio jurídico “rebus sic stantibus”.
En los procedimientos sobre desahucio de local de negocio que se sutancian por los trámites del juicio verbal, el artículo 444.1 de la Ley enjuiciamiento Civil no prevé que se pueda alagarse aquel principio jurídico cuando como instrumento de enervación del desahucio, cuando el arrendador reclama el pago de la renta y cantidades asimiladas, toda vez que solo prevé la enervación del desahucio probando el pago de las cantidades reclamadas. Los arrendatarios de un contrato de Arrendamiento de industria que habrán de acudir al procedimiento ordinario, sí podrán oponerlo.
VI.- Destino de la fianza.
Las partes pueden acordar que la fianza se destine al pago de la renta, pero el arrendatario habrá de reponerla en el plazo de un año o en el tiempo que le resto al contrato si es inferior a un año.
VII.- Arrendamiento de local de negocio y trabajador autónomo y Pymes.
Los autónomos que desplieguen su actividad en un local de negocio que tuvieren arrendado podrán solicitar al arrendador el aplazamiento en el pago de la renta, si cumplen los siguientes requisitos:
A).- El local debe estar afecto a la actividad económica.
B).- Debe estar dado de alta en el régimen de autónomos de la Seguridad Social (RETA), en el régimen especial de los trabajadores del mar o en una de las mutualidades sustitutivas, el 14 de Marzo de 2.020.-
C).- La actividad económica desarrollada en el local hubo de suspenderse en aplicación del Real Decreto 463/2.020, o por orden ministerial, y habrá de acreditarse mediante certificado AEAT o órgano competente de la comunidad autónoma.
D).- Si la actividad no se suspendió, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en el pago de la renta en al menos un 75% en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes referido al año anterior.
E).- Las Pymes deben cumplir los mismos requisitos que los trabajadores autónomos, pero siempre y cuando su activo no supere los cuatro millones de Euros, que la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de Euros, y que el número medio de empleados no supere os cincuenta.
VIII.- Desahucio por impago de la renta y cantidades asimiladas.
Si el arrendatario no hubiera solicitado, antes del 23 de Mayo de 2.020, el aplazamiento del pago de la renta, o no cumpliere con el resto de los requisitos, y tampoco satisficiera la renta, el arrendador podrá interponer demanda sobre resolución (desahucio) del contrato locativo por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y reclamación de éstas, de manera que el arrendatario solo podrá enervar el desahucio si acredita el pago o transacción en documento público.-
