En nuestro sistema de transmisión de propiedad se requiere tanto la existencia de título (en este caso, el contrato de compraventa) como de modo o “traditio” de la cosa que constituye objeto del contrato (artículo 609 del código civil). la entrega comporta un traspaso posesorio (artículo 1.462 del Código Civil), esto es cuando se ponga en poder y posesión del comprador. de ahí que la “traditio” se entiende cumplida si el comprador ocupa materialmente la cosa con el consentimiento del vendedor. en este sentido se ha de admitir que la entrega se ha producido cuando el comprador actúa sobre la cosa como verdadero dueño, con el consentimiento del vendedor, y como efectivo poseedor, modificándola para establecer determinadas mejoras cuyo importe asume directamente. La compraventa fue consumada y la transacción de la propiedad, por concurrir concierto sobre la cosa y el precio, cierto, de la misma, habiéndose entregado materialmente (artículos 609, 1.095, 1.445, 1.450 y 1.462 del Código Civil) [S.a.P. de Pontevedra, Sección 3ª, número 414/2023, de 20-7-2023, El Derecho, Edj 2023/687523].
En los supuestos de dos ventas de un mismo inmueble, si el primer comprador toma posesión del inmueble, ha de entenderse que se ha consumado la compraventa y adquirido el dominio de la finca, de manera que producida la segunda venta y este segundo comprador inscribe en el registro de la propiedad, no nos encontraríamos en un supuesto de doble venta, sino de venta de cosa ajena, aunque entre las partes, vendedor y segundo comprador, será eficaz. y para dar solución al conflicto entre el primer y segundo comprador habrá que acudir al artículo 1.473 del Código Civil (S.T.S. número 304/2019, de 28-5-2019, El Derecho, Edj 2019/600388).
La diferencia entre la venta de cosa ajena y doble venta consiste en que en la venta de cosa ajena la compraventa se ha consumado al haber adquirido el comprador el dominio del inmueble por haber tomado posesión, mientras que en la doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena (S.T.S. número 344/2008, de 5-5-2008, El Derecho, Edj 2008/82700).
Las SS.T.S. número 928/2007, de 7-9-2007, El Derecho, Edj 2007/152389 y número 392/2012, de 27-6-2012, El Derecho, Edj 2012/153744 han venido a unificar la doctrina sobre la venta de cosa ajena y doble venta, al considerar son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del el artículo 1.473 del código civil, de manera que no se exige necesariamente el requisito de una cierta coetaneidad cronológica entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas (S.A.P. de Tarragona, sección 3ª, número 140/2025, de 27-2-2025, El Derecho, Edj 2025/563747).
La aplicación de tal doctrina al supuesto ahora enjuiciado lleva a que la resolución del caso deba obtenerse mediante la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.473 del Código Civil, y, en definitiva, a que frente al mero criterio temporal de adquisición de la propiedad, prevalece el de la inscripción registral, siempre que por parte del titular inscrito haya mediado buena fe en la adquisición y también en el momento de la inscripción (SS.A.P. de Alicante, Sección 9º, número 127/2024, de 29-2-2024, El Derecho, Edj 2024/589635, y de Pontevedra, Sección 3ª, número 414/2023, de 20-7-2023, El Derecho, Edj 2023/697523). la exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles prevista en el aludido párrafo tercero artículo 1.473 del Código Civil, que no la contempla expresamente, se deduce de los principios generales del derecho, ejercicio de los mismos de buena fe y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la ley hipotecaria (SS.A.P. de Cádiz, Sección 2ª, número 184/2019, de 19-6-2019 El Derecho, Edj 2019/661063 y de Asturias, Sección 1ª, número 24/2016, de 29-1-2016, El Derecho, Edj 2016/7939).
En este sentido, la preferencia que el artículo 1.473 del Código Civil da a la inscripción registral presupone siempre la buena fe al momento de la adquisición y de la inscripción en el registro y se refiere al conocimiento por el segundo comprador de la venta anterior realizada por el mismo vendedor del inmueble. el concepto de buena fe aplicado al caso de venta de cosa a ajena o doble venga consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular (S.A.P. de Málaga, Sección 5ª, número 360/2021, de 28-05-2021, El Derecho, Edj 2021/723257).
En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto artículo 1.473 del Código Civil. Partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior, sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia (S.T.S. número 392/2012, de 27-6-2012, El Derecho, Edj 2012/153744).-
Se identifica de la buena fe del segundo comprador con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otro con eficacia traslativa, pero también consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia de la negligencia del ignorante. la buena fe desaparece cuando el segundo adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el registro de la propiedad, es decir, cuando «tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente» (S.T.S. número 1479/2024, de 11-11-2024, El Derecho, Edj 2024/521).
No habiendo buena fe por parte del comprador en la segunda venta, es prevalente la primera, que reúne todos los presupuestos del contrato y no procede declarar la invalidez y eficacia de la segunda, ya que sus efectos obligacionales entre las partes permanecen y éstas podrán, en su caso, reclamarse las responsabilidades que procedan. lo que impone el 1.473 del Código Civil es que no transmite la propiedad, sino que ésta se produce a favor del primer contratante, contrato perfeccionado por el consentimiento de las partes, válido y eficaz, sin que obstaculice el segundo la producción del efecto transmisible la propiedad (S.A.P. de Alicante, Sección 9ª, número 385/2015, de 21-10-2015, El Derecho, Edj 2015/288842).
ACCIONES PROTECTORAS PARA EL PRIMERO FRENTE AL SEGUNDO COMPRADOR INSCRITO.-
Habiendo adquirido el primer comprador mediante documento privado y tomado posesión del inmueble, la compraventa se consumó y adquiriendo el dominio del inmueble, a lo que le sigue una segunda compraventa en la que la compradora inscribió en el registro de la propiedad, pero si esta segunda compradora carece de buena fe, pues en el registro de la propiedad constaba la anotación preventiva de demanda sobre el dominio del inmueble, y era conocedora de que la titularidad registral del transmitente era discutida en el un procedimiento judicial, por lo que el primer comprador puede ejercitar la acción declarativa o la reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (artículo 38 L.H.). La venta de cosa ajena será ineficaz frente al primer comprador que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla (SS.A.P. de La Rioja, Sección 1ª, número 225/2023, de 26-5-2023, El Derecho, Edj 2023/656224, y de Las Palmas, Sección 5ª, número 652/2024, de 21-10-2024, El Derecho, Edj 2024/818215).
El artículo 34 L.H. presume la exactitud de la titularidad dominical inscrita, pero admite la prueba en contrario. en consecuencia, el comprador no inscrito que ha adquirido la propiedad por tradición (artículo 609 del Código Civil), puede ejercitar la acción declarativa de dominio o reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (S.A.P. de Alicante, Sección 9ª, número 464/2022, de 7-10-2022, El Derecho, Edj 2022/768314). El segundo adquirente solo mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe (artículo 34 L.hH.), mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido antes la finca por tradición.
A la acción declarativa de dominio le sigue la de cancelación de la inscripción contradictoria de dominio, que no es una acción autónoma e independiente de aquella, sino que es una acción subordinada al éxito o al fracaso de la acción principal (acción declarativa de dominio o reivindicatoria). como consecuencia de lo anterior, y además al tratarse de una acción de defensa del derecho de propiedad, tal acción no tiene plazo de prescripción extintiva para su ejercicio o en todo caso tal plazo de prescripción está subordinado al plazo de prescripción de la acción principal ejercitada ya sea, se reitera, la acción declarativa de dominio o ya sea la acción reivindicatoria, esto es, si la acción declarativa de dominio o la acción reivindicatoria ha prescrito, ello lleva al fracaso de la acción contradictoria de dominio y, si la acción declarativa de dominio o la acción reivindicatoria no ha prescrito, ello lleva a éxito también de la acción contradictoria de dominio por cuanto que en definitiva no se trata de una acción autónoma e independiente sino de una acción subordinada de la principal para la hacer coincidir la realidad registral con la realidad extraregistral (S.A.P. de Ávila, Sección 1ª, número 206/2021, de 29-07-2021, El Derecho, Edj 2021/727040).
