Es doctrina pacífica y reiterada la de que la servidumbre de luces y vistas tiene carácter de negativo cuando los huecos están abiertos en pared propia del dueño del predio dominante si se hallan remetidos o enmarcados exclusivamente en dicha pared, sin voladizo o saliente sobre finca ajena, es también continua y aparente (artículos 537 y 539 del Código Civil), y solo es susceptible de ser adquirida en virtud de título (artículos 537 y 539 del Código Civil), o por prescripción de veinte años (artículo 539 del Código Civil) [S.T.S. número 315/2016, de 13-5-2016, El Derecho, Edj 2016/64546, y S.A.P. de Asturias, Sección 6ª, número 251/2017, de 14-7-2017, El Derecho, Edj 2017/172454].
La propiedad se presume libre (artículo 348 del Código Civil), siendo así que la simple apariencia física no es dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de prescripción (S.T.S. número 1255/2001, de 21-12-2001, El Derecho, Edj 2001/50481); en base a ello, la carga de la prueba para acreditar la existencia de la servidumbre se atribuye al propietario de fundo dominante. presumiéndose libre de cargas el de derecho de propiedad, la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas no está sujeta a plazo prescriptivo alguno (SS.A.P. de Málaga, sección 4ª, número 755/2000, de 13-11-2000, El Derecho, Edj 2000/62580, y La Rioja, sección 1ª, número 291/2014, de 21-11-2014, El Derecho, Edj 2014/263899).
Por título constitutivo se entiende cualquier negocio o acto jurídico creador de la servidumbre, en virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente, y cuando es inter vivos se requiere el indispensable concierto de voluntades dirigido a ese fin, por más que no sea necesaria la escritura pública como elemento (S.T.S. número 152/1996, de 24-2-1997, El Derecho, Edj 1997/623). el mero hecho de que no conste que se opusiera a ello el entonces dueño de la casa contigua sobre la que se abrieron no puede, por sí solo, entrañar la necesaria conclusión de que hubo pacto o acuerdo de voluntades, que es la esencia del título, porque todo contrato limitativo de la propiedad (cual es el de imposición de una servidumbre) requiere una prueba expresa de su existencia, lo que no se puede alcanzar por el mecanismo de la presunción (SS.A.P. de A Coruña, sección 6ª, número 88/2000, de 2-5-2000, El Derecho, Edj 2000/639798, y León, sección 1ª, número 200/2005, de 14-7-2005, El Derecho, Edj 2005/209312); rechazándose la adquisición o constitución de la servidumbre sin que se acredite una contraprestación si el acuerdo de voluntades no consta en escritura pública, como exige con el rango de forma constitutiva el artículo 633 del código civil (S.T.S. número 315/2016, de 13-5-2016, El Derecho, Edj 2016/64546).-
En lo referente a la posible adquisición de la servidumbre por negocio jurídico o título inter vivos (artículo 537 en relación con el artículo 504 del código civil), por muy amplia que haya podido ser en el supuesto de autos el grado de tolerancia mostrado en torno a los huecos abiertos por los precedentes titulares del que hoy se pretende fundo sirviente, no es posible atribuir a dicha actitud el valor de voluntad precisa y tajante exigida doctrinalmente para dar lugar al nacimiento del derecho real de servidumbre (SS.A.P. Las Palmas, sección 4ª, número 394/2006, de 17-10-2006, El Derecho, Edj 2006/328629, y de Valencia, sección 6ª, número 528/2012, de 27-9-2012, El Derecho, Edj 2012/276956).-
Por ser negativa la servidumbre de luces y vistas no puede ser adquirida por prescripción, más que cuando haya transcurrido el tiempo establecido computado desde la ejecución de algún acto obstativo, no por el mero transcurso de veinte años desde la apertura de los huecos o ventanas (SS.T.S. de 8-10-1988, El Derecho, Edj 1988/7819, y número 873/1993, de 1-10-1993, El Derecho, Edj 1993/8570). Para el cómputo de dicho plazo prescriptivo (artículo 538 del código civil) no puede iniciarse sino desde el día en que el dueño del predio pretendidamente dominante hubiera prohibido por un acto formal (obstativo) al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (SS.T.S. número 601/1984, de 26-10-1984, El Derecho, Edj 1984/7441, y de 8-10-1988, El Derecho, Edj 1988/7819). La apertura de ventanas en pared propia que dan sobre el fundo del vecino, constituye un acto de mera tolerancia que no engendra derecho alguno, y que la falta de ejercicio del derecho a edificar, por más o menos tiempo, no engendra prescripción de servidumbre en favor del propietario que tuviere abiertos los huecos en su pared, ya que dicha posible servidumbre, por ser negativas, no puede ser adquirida por prescripción, sino computando el tiempo de ésta desde la ejecución de algún acto obstativo (SS.A.P. de Granada, Sección 3ª, número 655/2004, de 15-11-2004, El Derecho, Edj 2004/239451, y de Valencia, Sección 3ª, número 655/2004, de 14-7-2009, El Derecho, Edj 2009/238661).-
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN PARA CERRARR HUECOS Y VENTAS EN SERDIVUMBRES NEGATIVAS.
Situación de Hecho. El dueño del predio pretendidamente sirviente ejercita la acción negatoria de servidumbre negativa de luces y vistas e interesa cerrar los huecos y ventanas existentes en la pared de cerramiento propia de la edificación colindante, que tiene luces y vistas rectas sobre el fundo sirviente, de manera que dichos huecos y ventas tienen una antigüedad superior a los treinta años. Nunca hubo acto optativo, por los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente.
Doctrina. En ese estado de cosas, cabría el ejercicio de «acción negatoria de luces y vistas» aunque no el derecho a «pedir el cierre de los huecos o ventanas» (S.T.S. de 16-9-1997, número 778/1997, El Derecho 1997/5943 y S.A.P. de Las Palmas, Sección 5ª, número 36/2017, de 7-2-2017, El Derecho, Edj 1017/95159).-
El Código civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquellos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.
Si se violan las prohibiciones establecidas en los preceptos señalados, el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente que se ordene el cierre o que se tapen los huecos o ventanas, construidos al margen de aquellos o fuera de su observancia, en virtud de «acción real» sometida a plazo, con prescripción extintiva de treinta años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.963 del Código Civil, de manera que, transcurrido dicho plazo el colindante no puede exigir el cierre, no obstante, mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que tengan las ventanas o «huecos de tolerancia «.
Debe advertirse que, como cabe adquirir derecho o tener vistas sobre la propiedad colindante (artículo 585 del Código Civil), servidumbre voluntaria, y, entre los títulos de adquisición se cuenta la prescripción adquisitiva o usucapión para las servidumbre negativa (artículo 538 del Código Civil), el día inicia para el cómputo del plazo no es el de las apertura de los huevos y ventanas, sino el de la realización del optativo, aquel en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. A partir de ese momento, se comienza a contar el plazo de veinte años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva (SS.T.S. de 28-4-1989, El Derecho, Edj 1989/4497, de 12-7-1990, El Derecho, Edj 1990/7534, y S.A.P. de Guadalajara, Sección 1ª, numero 12/2006, de 18-1-2006, El Derecho, Edj 2006/2992).
La falta de ejercicio de ese derecho de edificar, por más o menos tiempo, no engendraba prescripción de servidumbre en favor del propietario que tuviese abiertos los huecos en su pared (SS.T.S. número 595/1995, de 12-6-1995, El Derecho, Edj 1995/3434, y número 329/2022, de 26-4-2022, El Derecho, Edj 2022/551139).-
Ahora bien, transcurrido más de treinta años desde la apertura de los huecos y ventanas en pared propia, el dueño del fundo sirviente puede ejercitar la acción negatoria de ser servidumbre negativa de luces y vistas, pero se habrá producido la prescripción extintiva (artículos 1.963 del Código Civil) para exigir el cierre de los huecos y ventanas, de manera que, transcurrido dicho plazo el colindante no puede exigir el cierre, no obstante, el dueño del predio sirviente mantiene siempre el derecho a levantar pared contigua a la que tengan las ventanas o los «huecos de tolerancia (S.T.S. de 16-9-1997, número 778/1997, El Derecho 1997/5943, y S.A.P. de Segovia, número 93/2001, de 18-5-2001, El Derecho, Edj 2001/12628).-
La acción negatoria de servidumbre negativa de luces y vistas es imprescriptible (SS.A.P. de zaragoza, Sección 4ª, número 610/2002, de 28-10-2002, El Derecho, Edj, 2002\63663, y de Pontevedra, sección 1ª, número 124/2014, de 4-4-2014, El Derecho, Edj, 2014\136467).-
CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS POR DESTINO DE PADRE DE FAMILIA y SUBASTA DEL PREDIO SIRVIENTE.
Los requisitos para el nacimiento y adquisición de las servidumbres “por destino del padre de familia” (artículo 541 del Código Civil) son: 1º), la existencia de uno o dos predios pertenecientes al mismo propietario 2º), una situación de hecho en el predio único o en ambos de que resulte visible y fácilmente comprobable la existencia de huecos y ventanas en uno de los fundos, con vistas directas y rectas hacia el otro; 3º), que dichos signos hayan sido establecidos por el titular de ambos predios o de la finca única que luego se divide; 4º), que se enajene uno de los fondos o se divida el único, subsistiendo el signo, huecos y ventanas; 5º), el verdadero título constitutivo de la servidumbre por destino del padre de familia, surge de la voluntad del titular único de los dos fundos o un fundo que se divide, persistiendo el signo aparente en el momento de la separación de los predios, sin que sea suficiente que en el documento de enajenación de cualquiera las fincas se hiciera constar que se adquirió libre de cargas (SS.A.P. de Valencia, sección 7ª, número 92/2022, de 9-3-2022, El Derecho, Edj 2022/6149127, y de Vizcaya, Sección 3ª, número 223/2022, de 17-5-2022, El Derecho, Edj 2022/692527), situación fáctica que, dado el carácter restrictivo de su apreciación, coherente con la presunción y principio de libertad de fundos, exige para su estimación una prueba cumplida, concluyente e indubitada (S.A.P. de Granada, Sección 3ª, número 256/2007, de 11-6-2007, El Derecho, Edj 2007/235916).
El hecho de que se adquiera el fundo sirviente, no como consecuencia de un contrato o escritura pública compraventa, sino de un procedimiento de ejecución judicial, no impide que se pueda constituir la servidumbre. Su constitución no está sometida en ningún caso a que la transmisión se haga de forma voluntaria por el que fue titular único de ambas fincas (S.T.S. de 6-1-1932, Roj: STS 602/1932). Según el artículo 541 del Código Civil adquiere la consideración de tal el propio signo aparente, a fin de que una vez separadas las fincas, en virtud de enajenación o de otro medio de transmisión del dominio, que para el caso es lo mismo, contiene activa o pasivamente la servidumbre. Más recientemente, la S.T.S. de 9-1-2015, Roj: STS 566/2015) estima una acción negatoria de servidumbre en la cual la enajenación se ha producido de forma forzosa por subasta judicial . pero no la estima por este motivo ni ve óbice alguno a este modo de transmisión de la propiedad sino porque el predio tenía carácter ganancial y no privativo por lo cual al no ser propiedad exclusiva de los dos predios, no se admite esta constitución por destino de padre de familia (S.A.P. de Vizcaya, Sección 3ª, número 223/2022, El Derecho, Edj 2022/692527).
