IMPAGO DE LA RENTA Y EJERCICIO DE LA OPCIÓN A COMPRA

Durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario – optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción (S.T.S. número 245/2001, de 19-3-2001, Aranzadi, Rj 2001/3981, y S.A.P. de Madrid, Sección 21ª, número 211/2015, de 16-6-2015, El Derecho, Edj 2015/123386).-

lo determinante es que en el momento del ejercicio de la opción de compra no haya sentencia firme que haya declarado resuelto el arrendamiento, dado que si este continua en vigor y se ha ejercitado la opción de compra dentro del plazo, hay que considerarlo valida y eficazmente  ejercitado, y la compraventa perfeccionada (S.T.S. de 19-3-2001, El Derecho, Edj 2001/1938), de manera que si en el momento en que se ejercitó la opción de compra, la optante cumplía la condición de ser arrendataria, ha de entenderse que la opción se ha ejercitado válidamente (SS.T.S. de 10-7-1998 y 28-2-2002), porque la concurrencia, durante el plazo de la opción de la falta de pago de la renta, no impide al arrendatario – optante el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción (S.A.P. de Ávila, sección 1ª, número 33/2021, de 3-2-2021, El Derecho, Edj 2021/528111).-

Al hilo de la anterior doctrina, hay que abundar que, en el momento en que se ejercita la opción de compra, los optantes cumplen la condición de ser arrendatarios, dado que el contrato de arrendamiento nunca llegó a resolverse por cuanto que el contrato de arrendamiento está sometido a la l.a.u. y no se concede al arrendador la facultad de resolución por su propia voluntad, previendo, por otra parte, en caso de incumplimiento del arrendatario de su obligación de pago de las rentas la posibilidad de enervación de la acción mediante el pago o consignación de las rentas y cantidades asimiladas antes de la celebración de la vista (S.A.P. de Sevilla, Sección 2ª, número 515/2006, El Derecho, Edj 2006/451299), ya que enervación de la acción de desahucio implica la no resolución del contrato de arrendamiento (S.A.P. de Vizcaya, sección 5ª, número 232/2012, de 29-5-2012, El Derecho, Edj 2012/377434).-

Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta ) no impide, al arrendatario optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción (S.T.S. número 245/2001, de 19-3-2001, Aranzadi, Rj 2001/3981, y S.A.P. de Madrid, Sección 21ª, número 211/2015, de 16-6-2015, El Derecho, Edj 2015/123386).-

Dado el carácter unilateral de la opción de compra, no cabe su resolución, porque esta es de exclusiva aplicación a los contratos con obligaciones bilaterales, lo que excluye su aplicación a opción de compra que es unilateral, y de la que solamente cabe reclamar el pago del precio si se ejercita en tiempo y forma, o bien su extinción automática por la expiración del plazo, por lo que no es posible la resolución de la opción a compra por incumplimiento, y de proceder una resolución, la misma habrá de referirse a la compraventa (S.T.S. número 580/2005, de 15-7-2005, El Derecho, Edj 2005/139910, que cita las SS.T.S. de 30-9-1989, El Derecho, Edj 1989/8569 y 31-6-1996, El Derecho, Edj 1996/5740).-

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