RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE PROMOTORA DE VIVIENDAS FRENTE A LOS COMPRADORES.

La acción individual de responsabilidad como una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas socios y terceros para recomponer su patrimonio particular que resultó afectado directamente por actos de administración, y viene amparada, antes por los artículos 133 y 135 LSA, 69 LSRL, y hoy por los artículos 236, 237 y 241 TRLSC (SSTS de 11-3 y 10-6-2005, El Derecho, EDJ 2005/30344).- El incumplimiento por la sociedad promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1.968, de 27 de Julio, y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1.999, de Ordenación de la Edificación, constituye un incumplimiento imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual, y si esa responsabilidad es solidaria con la sociedad (SSTS de 30-4-2015, Sala 1ª pleno, y de 23-5-2014, El Derecho, EDJ 2015/73563 y 2014/80794), dado que es una condición esencial la mencionada obligación de garantizar a los compradores las cantidades anticipadas para la compra de viviendas (SSTS de 10-12-2012 y 5-2-2013, El Derecho, EDJ 2012/277493 y 2013/11776).- Los compradores que entregaron cantidades anticipadas a cuenta del precio de una promoción futura que finalmente no se entregó, tienen acción solidaria contra la sociedad promotora y sus administradores. Ésta acción individual no es subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad (que en la práctica supondría una exoneración de responsabilidad de los administradores), sino que es solidaria, directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los terceros para recomponer su patrimonio particular (STS de 23-5-2014, El Derecho, EDJ 2014/80794).- Los administradores deben cumplir y respetar las normas que afectan a la actividad social, empleando la diligencia de un ordenado empresario y no dañar a los demás. la infracción de este deber, supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, actuando como órgano social.- Los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, son: a), incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1.968, de 27 de Julio, y Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1.999, de Ordenación de la Edificación, debido al comportamiento omisivo de los administradores; b), imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores; c), daño inferido a un tercero que contrata; d), relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero. la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable. sin duda, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas (STS de 23-5-2014, El Derecho, EDJ 2014/80794).-